장위14구역, ‘사업 지체보다 신속 추진이 실익?’

용적률 230%(32년 입주. 3년 빠름) VS 260%(35년 입주, 3년 늦어짐) 꼼꼼히 살펴야!

(시사프리신문=김영국 기자) 성북구 장위14구역 재개발 사업이 촉진계획 변경 여부를 두고 조합원들의 관심이 집중되고 있다. 지금까지 15년 동안 조합에서 추진해 오던 기존 용적률 211%(보정계수 받을 시 230%) 계획을 유지하면서, 신속하게 사업을 추진해야 한다는 의견이 힘을 얻고 있다.

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장위14구역은 2025년 내 사업시행인가를 목표로 사업을 추진 중에 있었다. 해당 일정이 차질 없이 진행될 경우 2025년 사업시행인가, 2026년 중반 관리처분인가, 2027년 하반기 이주 개시, 2032년 입주가 가능하다는 예상 일정이 제시되어 있었다. 조합원들은 약 7년 내 입주가 가능하다는 결론이다.

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반면, 용적률을 260%로 상향하는 촉진 계획 변경을 추진할 경우, 변경 용역, 도시계획 심의, 건축심의 재인가 등 지금까지 조합에서 15년 동안 진행해 오던 사업 일정이 처음으로 다시 되돌아가게 된다. 촉진 변경이 통과될 경우 모든 행정 절차를 다시 거쳐야 하며, 이로 인해 최소 3년~5년 이상 입주가 지연될 것으로 예상된다. 여기에는 정치적 변수도 반드시 생각해야 할 문제다.

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또한 용적률이 260%로 상향될 경우, 상향된 용적률 50%에 대한 50%에 해당하는 절반을 임대주택으로 지어 서울시에 기부해야 한다. 그렇게 되면 실질적인 용적률 상향은 25%에 불과하다는 결론이다. 반면 보정계수를 받아서 용적률을 20%정도 늘리게 된다면 실질적 차이는 5%밖에 차이가 나지 않는다.

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14구역에 지어진 25% 임대주택은 조합원이 평당 830만 원 정도에 집을 지어 550만 원 정도에 서울시에 기부 또는 매매가 되는 것이다. 이렇듯 건축비에서 평당 300만 원씩 손해가 나기 때문에 5% 정도 용적률이 올라가도 주민들에게 실익은 없다는 것이 전문가들의 중론이다.

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또한 촉진계획 변경안에 따른 입주 시점은 2035~2036년으로 예상되며, 그에 따른 공사비 상승, 금융비용 증가 등으로 조합원 분담금도 증가할 가능성이 높다. 촉진계획 변경은 조합 내 갈등을 유발하고, 조합장 공석 상태에서는 실질적인 인허가 추진이 어렵다는 점에서 실현 가능성에도 의문이 제기되고 있다. 현재는 직무대행 체제이기 때문에, 촉진계획 변경을 위한 예산 집행이나 외부 협의에 한계가 있다는 지적이다.

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기존 계획 유지를 주장하는 이현숙 대표는 “▲2025년 사업시행인가 시, 약 1년 이내 관리처분 가능 ▲2027년 이주 개시 가능으로 공사비 상승 부담 완화 ▲입주 분담금 최소화 ▲서울시 및 지자체와의 추가 협의 불필요 ▲설계변경, 지분 조정 등 내부 갈등 요소 최소화 ▲2032년 입주 가능하다”고 장점을 설명했다.

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이현숙 대표는 이와 같은 내용을 가지고 오는 6월 28일 오후 2시에 장위 중앙교회에서 촉진 변경이 주민들에게 실질적인 도움이 되는지 분석하여 설명회를 갖는다.

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이 대표는 “기존 계획만으로도 충분한 사업성을 확보할 수 있고, 입주 시점을 앞당기는 것이야말로 조합원들에게 실질적인 이익”이라며 “촉진계획 변경은 불확실성이 크고, 실효성 있는 수익 증대도 보장되지 않는 상황”이라고 밝혔다.

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한편, 일부 조합원들은 조합장 선출과 촉진계획 변경을 병행 추진하자는 의견도 제시하고 있으나, 사업의 실현 가능성과 조합 안정성을 고려할 때 우선순위는 조속한 조합장 선출과 기존 사업계획의 신속한 실행이라는 분석이 우세하다.

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장위14구역은 서울 동북권 재개발 핵심지 중 하나로, 조합의 의사결정과 추진 방향에 따라 사업 성패가 좌우될 수 있다는 점에서 조합원들의 신중하고 현실적인 판단이 요구된다.

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