Ⅱ. 뉴타운 사업의 추진현황

전  상  훈  
서울시 뉴타운사업기획관  /  jeonsh@empal.com

1. 지구지정 현황
종전의 재개발 등의 단위 정비사업은 조합을 주체로 하는 민간주도의 사업으로 공공성 보다는 수익성과 사업추진의 편의성을 중시하게 되고 도로, 공원 정비기반시설을 최소화 하려는 경향이 있었으며, 정비기반시설의 설치를 민간 측(토지 등 소유자)에게 의존함으로써 정비기반시설의 양적 부족과 함께 주거환경이 개선의 한계를 갖고 있었다.

그런데 기존의 단위정비방식으로는 종합적·체계적 도시개발이 곤란하여 이러한 한계를 극복하기 위하여 생활권(광역)지역을 1개의 촉진지구로 지정하여 사업을 진행할 수 있도록 2005년 12월에 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’(이하 ‘도촉법’)을 제정, 2006. 7. 1부로 시행되었다.

이 법에 의거 재정비촉진지구의 규모를 도로·공원·학교·문화시설 등 생활권 기발시설의 확보를 감안하여 주거지형은 50만㎡이상, 중심지형은 20만㎡이상 규모로 지정 개발할 수 있도록 하고, 재정비촉진지구에 정비계획 수립 시 공공성과 도시디자인을 감안한 체계적이고 종합적인 수립에 도시계획 관련 전문가인 총괄계획가(MP : Master Planner)로 위촉 운영하고 있다.

뉴타운지구는 2002. 10. 23 시범 뉴타운 3개 지구(은평, 길음, 왕십리) 5,079천㎡를 지정하고, 2003. 11. 18 2차 뉴타운 12개 지구(돈의문 등)에 8,464천㎡, 3차 뉴타운을 2005. 12. 16에 10개 지구(이문·휘경 등), 2007. 4. 30에 1개 지구(창신·숭인)에 10,437천㎡를 지정, 총26개 지구에 23,980천㎡이다.

균형발전촉진지구에는 시범지구로 2003. 11. 18 5개 지구(청량리 등) 1,632천㎡, 그리고 2005. 12. 16 2차 균형발전촉진지구 3개 지구(구의·자양)에 1,168천㎡ 및 2006. 10. 26 세운재정비촉진지구(세운)에 439천㎡가 지정됐다. 

그런데 2006. 7. 1 시행된 도촉법에 따라 종전의 뉴타운지구 등이 도촉법에 의한 재정비촉진지구로 주거지형(뉴타운지구), 도심지형(균형발전촉진지구)) 의제 또는 지정된 곳은 22지구이며 미의제로 종전 서울시 균형발전촉진조례에 의한 곳은 13지구이지만 도촉법에 의한 부칙 개정으로 2008. 9. 28이 지나면 11지구(2지구는 지정면적의 요건 미달)가 의제 처리될 것으로 예상된다.

2. 재정비촉진사업 추진현황
재정비촉진계획은 구청장(시장, 군수)이 수립하고 서울시장(시·도지사)이 결정고시를 하게 되는데 이의 효과는 지구단위계획 수립에 의한 도시 및 주거환경정비법의 정비구역 결정고시로 된 것으로 본다.

그래서 구역지정에서 수립까지는 공공이 주도하여 개발계획을 수립하고 정비계획 수립 결정고시 이후에는 민간(토지 등 소유자)이 주도하여 조합설립 및 사업시행을 추진하게 된다.

개발기본(총괄)계획 수립에서  뉴타운지구(주거지형)는 1~2차 15개 지구 중 13개 완료, 3차 11개중 6개 완료하고 나머지는 금년 말까지 완료목포로 진행 중이며 균형발전촉진지구(중심지)에는 1차 5개 지구 계획수립 완료, 2차 3개 지구 수립 중에 있다.

여기서 공공지원(서울 시비 지원)은 2007년 말까지 총 3,174억원(계획수립 294, 기반시설 설치2,880)이 투입됐다.

사업추진현황에서는 주거지형 촉진지구(뉴타운 지구)는 26지구 중 촉진구역 67개소이며 이중 공사완료1(은평), 사업시행인가가 29개소로, 이 사업시행인가 면적으로 볼 때 전체 촉진지구 중 시범구역 14구역(4,353천㎡),, 2차 뉴타운 15구역(1,420천㎡)로 24.1% 정도로 진행 중이다(‘08. 5월).

이렇게 추진이 부진한 원인이 여러 가지가 있겠으나 촉진사업의 요건이 미흡한 상태에서 촉진지구로 지정되거나, 구역의 크기가 크고, 토지소유자의 소유면적의 크기에 따른 기대이익의 차이 및 투기에 의한 지분 쪼개기로 민간 조합원 수의 증가 등으로 말미암아 토지 등 소유자의 이해관계를 해소하기 어려운 점과 세입자(특히 상가세입자)와 조합과 갈등에 있다고 볼 수 있는 것이다.

3. 종합적인 평가분석 위원회 구성
지난 2002. 10월 시범 뉴타운 사업으로 지정하여 지금까지 계획수립 현황을 보면 2차는 2개 지구, 3차는 5개 지구가 남아있는데 이 나머지도 금년 말이면 정비계획수립이 완료될 예정이다. 

그래서 서울시는 도시 및 주택분야  그리고 부동산 경제 분야에 전문가 15인 정도를 위촉하여 지난 ‘08. 5. 29 “서울시 주거 환경개선정책 자문위원회”를 구성 활동을 개시하고 그동안 뉴타운 사업 및 재개발·재건축 등 주거환경 개선에 관련된 정책의 성과를 평가하고 주거환경개선 사업이 향후 부동산 가격과 주거환경에 미치는 영향을 평가하여 주거환경개선사업의 보완 방향 및 구체적인 실행방안을 제시하기 위하여 활동을 개시했다.