Ⅲ. 뉴타운의 향후 과제

전  상  훈  
서울시 뉴타운사업기획관  /  jeonsh@empal.com

1. 원주민 재정착률의 제고
뉴타운 사업이 지역 간의 불균형 완화와 낙후지역에 대한 생활권 중심으로 노후주거지의 체계적인 주거환경정비를 통하여 지역간 균형발전과 주거환경개선으로 주민 삶의 질 향상을 목표로 추진하는 사업인데 정비사업이 공공성 보다는 사업성 위주로 추진되어

원주민의 상당수가 추가 부담금을 부담할 여력이 없으며 더구나 기존 호수(3차까지 총 154,751호)보다 용적률이 증가함에도 계획 330,660호로 공급하지만 기존 가구수(단독 또는 다가구 거주 세입자 포함)가 약 30만 가구가 넘어 거주 가구 수에 대한 주택공급수가 비슷하다.

이것은 1가구 거주용으로 APT 위주의 공급원인도 있겠으나 기준 주택규모(가구당 평균 약 64㎡)에 비해 큰 주택이 공급되었으며 다음으로 관리처분 이후  재 입주 시까지 평균 5.1년의 장기간으로 인하여 생활영역이 달라져 재입주가 어려운 원인도 있었다.

뉴타운 길음2구역과 4구역의 경우 원주민 재정착률이 30% 내외였다.

따라서 원주민 재정착률을 높이기 위하여 재개발의 경우에 도촉법에서는 전용면적 85㎡ 미만과 초과 비율이 6:4로 대형으로 지울 수 있는 것을 도시 및 주거환경정비법과 동일하게 8:2로 조정하여 소형비율을 증가시키고 부분임대형 APT도 세입자 비율을 감안하여 일정한 비율로 의무화 하며

그리고 조합원의 분양가 부담을 해소하기위하여 임대형 SHIFT를 확대하여 조합원에게 공급하는 방안도 강구할 필요가 있다.

2. 주거유형의 다양화
 서울시 주택 중 2007.12월 현재 아파트의 비율이 55.7%로 이러한 추세로 건립될 경우 2012년에는 78%로 전망되는데 이는 전 지역이 아파트화되는 도시경관의 문제 뿐만 아니라 장래 소득 증가에 따라 획일화된 APT보다 단독 또는 중·저층형 주택(타운하우스 등)의 선호도가 높아질 것으로 예상되므로 주거 유형을 다양화 할 필요가 있다. 

 즉 저층은 유지보전에 필요한 제1종 일반주거지역, 자연경관 지구 구릉지 등에 대하여 결합개발 수법으로 저층(4층 이하)으로 제한하거나 도시의 경관상 저·중·고층의 일정비율도 배분하여야 할 것이며 또한 외형만을 강조하기보다 삶의 거주공간 위주의 다양한 주거 평면에 의한 입체적 외관 형태의 다양성도 고려하며 노인, 여성, 청소년의 다양한 계층이 어울러 지낼 수 있는 주거공간도 마련하여야 한다. 

또한 역세권구역에서는 고밀화를 인정하되 개발이익을 SHIFT로 환수하여 주택공급도 늘릴 수 있으리라 본다.  특히 촉진지구 내에 존치지역에 대하여 지구단위계획 등으로 도로 등 기반시설을 재정지원으로 정비하여 이 지역에는 단독 또는 저층 주택으로 유도할 필요가 있다.

3. 고품격의 주거단지 조성과 뉴타운 사업의 활성화
 뉴타운(주거지형)의 최소 지정 면적이 50만㎡이상(중심지형 : 20만㎡)으로서 일반 재개발구역의 1만㎡에 비해 생활권의 광역계획으로 도시환경에 미치는 영향이 크다.

더구나 도시 내 녹지 부족, 대기오염이 심각하고 공공문화시설이 열악한 편이여서 뉴타운을 친환경적인 에코타운으로 조성하기 위하여 친환경 건축물 인증 등 각종 에너지 이용(지역 냉·난방 공급)과 녹지비율 증가 그리고 삶의 특성을 갖는 과거의 거주흔적이 담긴 문화적 시설도 갖출 필요가 있으며  살아 움직이는 도시재생에 능동적으로 적응 할 수 있도록 지속가능한 미래형 공공 유보지도 확보하여야한다.

그리고 공공의 역할을 증대시키기 위하여 마련된 총괄계획가(MP)가 제 기능을 발휘 할 수 있도록 도시재정비위원회와 행정적인 지원책을 강구하며  지금까지 학교부지와 일부도로에만 재정투자 하던 것을 재정비촉진기금의 대부분을 기반시설 등에  재정적 지원을 확충하여 주민부담을 최소화하여 고품격의 주택건설과 전략적인 사업에는 반환금제도를 활용한 선도 사업을 시행하여 뉴타운의 활성화를 유도하여야 할 것이다.

4. 개발 기대가치로 인한 부동산 앙등억제
뉴타운 사업의 장점은 생활권의 광역계획으로 토지효율성 증대 그리고 용적률 증가와 수준높은  주거시설에 대한 기대 가치로 부동산가격 상승에 영향을 미쳤다. 이러한 가격상승으로 부동산  투기가 발생하여 도시의 원주민 재정착률 감소와 사업 부진의 영향을 미치고 있다. 

현 제도상 촉진지구내의 토지거래허가제 도입, 증가되는 용적률의 50%를 임대주택 건립 등으로 개발이익 환수를 하고 있지만 비주거의 경우에 늘어나는 용적률에 대한 환수제도가 없는 등 이에 대한 실효성이 적다.

그래서  원주민에 대하여 재정착시에는 세제 및 권리가액 보정 등의 혜택을 주고 촉진지구 내에서 재정투입과 제도적 개선을 통한 순환용 주택의 활성화를 유도하며 단기성 투기매입에 대한 불이익 방안이 강구되어야 할 것이다.

또한 광대한 촉진지구가 서울시 시가화가능면적 대비 약7.6%이고 35개 지구에 1단계가 2016년까지 순차적으로 진행 되지만  1개 촉진지구의 평균부지면적이 약 90만㎡/지구로 일시에 철거에 따른 국부적인 인근지역의 전세가 앙등을 억제하기위하여 구청장이 지구별로  단계적으로 시행조정이 가능하도록 권한을 부여하여야 할 것이다.