재개발 정책 확 바꾼다!

정비업체, 시공사 중심 사업진행 탈피 ‘공공관리자임명’ 사업 투명성 확보

정비사업체 전문성 부족과 영세성 심각,  등록기준 및 등록 취소·제한 강화

지난 40여년 간 이어져온 뉴타운 및 재개발·재건축 등 기존 주거환경 정책이 전면 개편될 전망이다.

서울시 주거환경개선정책 자문단(위원회)은 ‘적극적 공공개입’을 기본 방향으로

▲정비사업관리·업체선정의 투명성 확보와

▲정비사업비 산정 프로그램 개발을 통한 사업비 투명성 확보

▲주민이 잘 알지 못하고 부담하는 비용 감소

▲세입자 대책의 합리적 조정 등을 주요 골자로 한 ‘정비사업  Process 혁신안’을 확정, 지난 10일 서울시에 제시하고 40년 묵은 낡은 제도를 전면 개편할 것을 주문했다.

 정비업체와 시공사 중심의  사업진행→ ‘공공관리자 제도’투명성 확보

자문위의 개선안을 살펴보면 정비사업 추진 및 시공사 선정 과정에서의 투명성을 확보, 정비업체 및 시공사의 부패행위가 주민들의 비용부담 증가로 이어지지 않도록 구청장을 중심으로 공공의 역할을 확대하는 ‘공공관리자 제도’ 도입을 제시했다.

 
‘공공관리자 제도’는 정비구역 지정 시부터 구청장이 정비업체를 직접 선정, 정비사업을 추진하고 추진위 및 조합 설립 이후에는 추진위 및 조합이 설계자 및 시공사를 선정하되 선정과정을‘공공관리자’가 관리하는 한편 공공관리 비용은 시공자 선정 단계까지 공공이 부담하도록 하는 적극적 투명성 확보 방안이다.

현재는 정비사업 추진 과정에서 다수의 정비업체가 주민 동의서를 매수·매도하고 추진위 및 조합은 정비업체 및 시공사를 사전에 선정해 사업추진자금을 조달받고 형식적 절차를 거쳐 선정함으로써 시공사가 이를 공사비에 포함해 해결하는 과정에서 부패행위의 연결고리가 상존했으며 이는 곧 주민들의 비용부담 증가로 이어지는 등 문제가 있었다.

 사업 동의서 일괄 징구에서  주민 직접 참여율 상향하고  주민불신 해소

주민들이 사업 추진 관련 내용을 모르는 상태에서 동의서를 일괄 징구, 추후 재산에 대한 관리처분 시 비로소 알게 된 비용부담액 등에 대한 갈등 유발을 방지책으로

▲현행 10%로 돼 있는 총회의 주민 직접 참석 의무비율을 상향조정하고

▲전자투표제를 도입하는 한편

▲정비사업 홈페이지 구축 및 정비사업 자료공개 의무화할 것을 제시했다.

아울러 ▲자료 및 공개 거부 시엔 사업시행자 행정조치를 강화해 주민불신을 해소할 것을 제시했다.

현재는 주민들이 사업추진 관련 내용을 모르는 상태에서 동의서를 일괄 징구하고 조합총회 등 주민의견 수렴시 직접 참석보다는 서면 동의를 유도해 조합 또는 정비업체의 의도대로 결정되고 있다.
또 사업추진과정에 대한 토지 등 소유자의 정보공개 요구가 많았으나 추진위나 조합에서는 정보공개를 거부해 주민들이 사업추진 과정을 알 수 없어 추후 재산에 대한 관리처분 시 비로소 비용부담액 등을 알게 되는 등 갈등 유발 사례가 비일비재한 실정이다.

 ‘정비사업비 산정프로그램’  개발로

분담금 추산내용 제시 못해 일어나는 주민갈등 해소

자문단은 사업비 및 분담금 추산과 관련한 주민 갈등을 해소하기 위한 대책으로 ‘정비사업비 산정프로그램’을 개발, 이를 통해 내역을 산출해 조합설립 동의서 징구 시 사업시행 인가 후 60일 이내에 제출토록 의무화할 것을 제시했다.

아울러 정비사업 단계별·관계자별 업무추진사항, 점검사항 점검방법, 위반사항 및 조치방안 등이 포함된 정비사업 관리 매뉴얼을 개발, 사업시행자가 매뉴얼에 의해 사업을 추진하는 방안도 제시했다.

현재 조합설립을 위한 동의서 징구시엔 건축물 철거 및 신축 비용 개산액을 제시하고 분양 대상자별 분담금 추산내용을 기재하도록 규정하고 있으나, 비용 개산액 산정내역 미흡 및 분양수입 예측불가 등을 이유로 분담금 추산내용을 제시하지 못하고 있다.

게다가 관련 행정기관은 민간사업이라는 이유로 최소한의 관여만 하고 있어 주민들의 갈등 해결이 미흡했다.

 세입자 대책 강화해   철거 과정 인권침해 줄여

자문위는 세입자 대책도 제시했다. 자문위는 용산사고 이후 기 반영된 분쟁조정위원회 설치, 세입자 의견수렴절차 마련 등 외에도 ▲휴업보상금 지급 기준 상향(3개월→4개월) ▲영업권 확보 기간 고려 가중치 부여 ▲세입자 대책 개별통지 ▲주거 이전비 차등 지급 등의 현실적 방안을 내 놓았다.

세입자 대책마련은 최근 발생한 용산사고와 관련해 제기된 필요성과 함께 정비사업 진행에 따라 주변 지역 전세가격이 상승하고 정비사업 전·후의 주거 부담능력 격차가 심화, 세입자 등 거주민 재정착률이 매우 낮음에 따라 제기돼 온 문제다.

 ‘철거도 시공의 일부’   개념으로 시공사가 맡아야

자문위는 철거공사도 시공의 일부라는 개념으로 철거공사의 시공자 시행의무화를 법제화하도록 의견을 제시, 철거업체와 관련된 비리를 사전에 차단하고 철거과정에서 발생하는 인권침해의 여지를 줄일 수 있도록 하는 측면도 고려했다.

 정비사업체의 전문성 부족과 영세성극복위해 등록기준과  등록 취소·제한 강화

민간 정비사업체의 경우 경기에 민감하게 반응해 자본금·인력 기준 등 업체의 영세성과 전문성 부족으로 업무대행상 부실이 발생하고 부당한 업무처리에 대한 처벌규정이 미흡한 현 실정을 해소하기 위한 대책으로 정비사업전문관리업체에 대해선 자본금 10억이상, 5인 이상의 상근 전문인력, 시설기준 마련 등 등록기준과 등록취소·제한을 강화하는 방안을 제시했다.

아울러 정비사업에 대한 연구 및 기술인력 종사자 교육, 실적보고, 실태보고, 정보관리체계를 구축 운영할 수 있는 협회 설립을 제안하고 정비사업전문관리업에 SH공사 등 공공기관의 참여를 확대하도록 제안했다.

 기반시설 설치비용, 주민부담에서 공공 부담케 해 기반시설 확대

자문위는 정비사업의 기반시설 설치 비용의 합리적 분담을 위해 ▲20m이상의 도로, 근린공원, 공공용지 등은 공공이 부담하고 ▲인센티브 적용대상 기반시설을 확대해 Shift, 사회복지시설, 문화시설 등을 포함하고 필요한 공공시설 부지의 원할한 확보를 위해 공공시설 부지를 원가로 제공하는 경우 무상 제공의 1/3을 인센티브로 지원하는 방안을 제시했다.

그동안 기반시설 설치비용 분담시 합리적 분담기준이 부재, 수익자 부담원칙으로 하고 있어 광역기반시설까지 주민이 부담하게 되는 등 기반시설 설치비용을 주민부담으로 전가한다는 비판이 비일비재하게 발생했었다.

하성규 서울시 주거환경개선정책 자문위 위원장은 “공공의 행정·재정 지원 확대, 세입자 대책의 합리적 조정 등을 포함한 이번 개선안이 실행된다면 도시정비사업의 투명성을 확보하고 조합과 시행사간의 비리를 척결하는 등 지난 몇 십 년의 서울주택정책이 시민 위주로 개편되는 혁신적 전환점이 마련될 것”이라며 “서울시민들의 주거복지 수준을 한층 더 높일 수 있을 것”이라고 기대했다.

서울시는 자문위원회가 제안한 이번 최종안에 대해 국토부 등 관련부서와 협의를 거칠 예정이며 조속한 시일 내에 서울시 개선안을 확정할 계획이다.

한편 오세훈 시장은 지난 2008년 4월 21일 ‘뉴타운 관련 시민고객에게 드리는 글’을 통해 “주거환경개선정책자문단을 구성해 1·2·3차 뉴타운 및 재개발·재건축에 대한 성과를 평가하고 보완사항을 검토하겠다”고 발표한 바 있으며 자문단은 그 직후인 5월에 학계, 시민단체 및 연구소, 서울시 실무진 등 다양한 관계 전문가 18인으로 구성해 활동했다.

글을 통해 오 시장은 “뉴타운 사업의 혜택은 전적으로 집 없는 서민과 실소유자에게 돌아가야 하고 현재와 같은 방식의 뉴타운 사업에 대한 깊은 성찰과 보완책이 필요하다”고 강조한 바 있다.