서울시 주택정비사업에서 公共管理者制의 도입배경과 실제Ⅱ

 전 상 훈
 농수산물공사 현대화사업단장 
전) 서울시 뉴타운 단장

3. 공공관리의 내용

가. 공공관리자의 지정

공공관리자의 지정은 도정법 제8조제4항7호에 에 의거 구청장(시장,군수)이 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사 등(대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 지방공기업법에 의해 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사) 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때에는 시행하든가 또는 도정법 제8조제4항1내지6호에 의거 가능할 수가 있다.

그러나 현행제도상 법규 적용상의 어려움이 보여 제도적 보완이 필요하다.

공공관리자선정 절차는 구청장이 정비계획 수립 단계에서 직접 수행하거나 공사(SH공사, 주택공사 등)나, 신탁회사 중 토지신탁사업을 업무영역으로 승인받은 자(10여개사-시공사선정대상자 제외), 또는 한국감정원으로부터 제안서를 제출받아 제안서 평가에 의해 선정, 협약체결을 한다. 비용은 서울시가 시공자 선정단계까지는 구청장(시장, 군수)이 사업비를 부담하고 시공단계 이후에는 조합이 부담하는 것을 원칙으로 하고 있다.

나. 단계별 관련업체 선정
정비예정구역이 결정되면 종래에는 정비업체가 개입해 철거업체와 연계하여 속칭 OS요원을 동원하여 동의서를 매도, 매수를 통한 징구를 하고 정비구역지정과 추진위를 구성했는데 업체선정도 형식적인 입찰로 기정비업체 및 설계자를 선정해 오고 있다.

이후 조합설립 및 사업시행인가에서도 토지 등 소유자에게 서면위주로 동의를 받아 조합설립동의 및 조합총회를 하고 기 개입업체인 시공사를 공식계약으로 선정(재건축의 경우 사업시행인가 후)하는 경우가 많았다.

또한 조합설립 이후에 시공자 선정 시 가계약(상세내역서 미첨부)으로 하고 사업시행 인가 후 상세내역서 없이 공사 본 계약이 이뤄지고 있어 향후 공사비 증감에 대한 검증이 곤란한 상태에서 공사비증액(평균 약30%)이 되어 왔다.

이번 개선 사항은 초기부터 공공관리자가 정비사업을 진행하면서 구청장(시장,군수)의 관리를 받아 정비업체 선정, 추진위를 구성하여 설계업체와 조합이 설립된다.

단계별 관련업체선정은 시범사업을 진행하면서 제도적 보완이 필요하기에 변경될 수 있으리라 보며 그 예시는 다음과 같다.
      

① 정비업체 선정방법(예시)
그동안 정비업체 선정을 보면 정비구역 내에 다수의 예비추진위가 발생하고 이 예비추진위가 각 정비업체와 약정을 함으로써 정비업체 선정전에 벌써 OS요원을 동원하여 동의서를  징구하여 이 동의서를 추진위의 주체가 되기 위하여 매도.매수 하는가 하면  토지,건물 지분 쪼개기에 개입 또는 조장을 함으로써 과열 경쟁에 의한 비대위가 발생하기도 하였다.

이로 인하여 사업추진이 지연되어 결국에는 사업비용의 원인이 되었다.

따라서 이번 개선 절차는 구청장(시장.군수)은 정비계획 수립단계에서 정비업체를 선정계획 수립하여 협상에 의한 계약 또는 적격심사 통해 선정한 후 추진위에게 정비업체 계약승계를 의무화 하도록 하였다.
이 때 소요비용은 공공에서 부담하며 만일 추진위가 정비업체 변경하고자 할 때에도 구청장에게 변경 요청하여 구청장이 재선정한다.

정비업체선정은 계약법시행령(지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령) 제43조제7항 및 영 제44조제2항의 규정에 의한 협상에 의한 계약을 체결하든가 또는 계약법시행령 제42조제2항의 규정에 의해 적격심사의 방법으로 하여 지방자치단체 입찰시 낙찰자 결정기준(행안부 예규 224호,2009.2.27)을 준용하여 활용할 수 있다.

②추진위구성 지원 (예시)
도정법 제13조에 조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역지정 고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 하는데

개선안은 구청장이 정비업체로 하여금 현황 조사 및 추진위 구성 동의서를 징구하고 추진위원회의 임원 선정을 관리한다. 따라서 현행제도상 추진위에서 정비업체를 선정하지만 정비업체를 구청장이 사전에 선정하고 이후 추진위에서 정비업체를 교체를 하더라도 구청장이 교체 선정토록 하였다.  

③설계자선정(예시)
정비구역의 지정을 받기위하여 계략사업 시행계획서를 계획 설계 수준의 설계도서를  작성하기위항 추진위에서 설계자(1)를 선정한 후 조합설립이 되면 사업승인을 위한 설계도서작성을 위한 설계자(2)를 선정하나 대부분은 세부설계와 내역서를 작성하지 않아 추후 시공자 선정 시 정확한 공사비기준을 제시 못해 설계변경으로 인한 공사비 증가에 대한 검증이 어려웠다.

개선안은 구청장이 건설공사설계도서 작성 기준(국토해양부제정 “건설공사의 설계도서 작성기준”(2005) 참고)을 마련하고 추진위에서 설계자를 선정토록 하였다.

④시공자선정(예시)
조합설립이후 시공자를 선정하는데 이때는 정비구역지정에 필요한 도서만 작성(설계자1에 의한 기본 설계수준의 설계도 작성)되어 있어 공사비 내역서 없이 주로 3.3㎡당 단위공사비에 내외장 마감수준 정도 또는 모델하우스의 견본주택에 의거 계약 체결하고 있다.

특히 이주대책 수립 후 어려운 철거 과정을 시공자들이 기피하여 철거공사는 별도 계약함으로써 공사감리를 제대로 할 수 없었으며 이로 인하여 철거업체 등의 유착비리가 발생하고 사업비에 대한 검증이 제대로 이루워지지 않아 조합원의 부담금만 가중되었다.

이번 개선안은 조합에서 투명하고 공정하게 시공자를 선정할 수 있도록 시공자 선정 시기는 사업승인 이후(재건축은 사업승인 이후)로 미루고 구청장이 작성된 설계도서(내역서 포함)에 의해 철거공사 업무를 포함하여 시공자 선정 기준 등을 마련하고 시공자가 제시한 제안서를 구청장이 비교분석하여 통보하고 조합에서 총회에서 결정토록 하였다.    

(다음호에 3편으로 이어짐.)