강북구 최대 대장주 미아2구역, ‘사업추진 속도가 사업성을 높이는 길’

부동산 전문가, 사업추진 늦어 질수록 조합원 분담금 늘고 건축비 인상요인 발생 진단

(시사프리신문=김영국 기자/유영일 기자) 미아2 재정비촉진구역(조합장 정찬경, 이하 미아2구역)은 현대백화점, 롯데백화점과 대형마트가 도보 5분 거리에 위치하고 있다.

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그리고 강북구 초대형 공원인 북서울 꿈의숲 공원이 생활권 15분 이내에 있어 주거 환경이 최적인 곳이다. 특히 편리한 교통인프라와 영훈초·중·고가 자리하고 있는 최고의 학군으로 손꼽힌다. 이러한 입지 때문에 강북구 최대 대장주로 꼽히면서 부동산 전문가나 투자자들에게 크게 관심을 받던 곳이다.

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그러나 이곳이 조합 설립 후 8년이 지났지만 사업추진이 제자리에서 맴돌고 있다. 사업표류에 대해 출범 1년된 현 조합에서는 두가지 이유를 들면서 개선 방향을 찾고 있다. 첫번째 강성 비상대책위원회(이하 비대위)가 사업이 진행되지 못하도록 발목잡기를 하고 있다. 두 번째 전 조합 운영진이 서울시에 건축심의를 신청했으나 건축설계를 잘못해 접수하자마자 반려당했기 때문’이라고 늦어진 이유를 설명했다.

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정찬경 조합장은 2023년 5월 조합장으로 선출돼 현재까지 무보수로 일하고 있다.

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그는 “구의원을 역임한 경력과 그동안 대도건설이라는 중견 건설회사를 운영하면서 쌓아온 장점을 최대한 활용해 관공서와 협상을 이끌어내겠다. 미아2구역 주민들에게 살기 좋은 아파트를 지어 입주하는 것까지를 마지막 봉사로 생각하고 있다”고 다짐했다.

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그러나 정 조합장은 아쉬움도 함께 토로한다. “일을 추진하려고 하면 비대위의 반대로 대의원회의가 번번히 무산되고 있다. 대의원회의에서 사업추진을 승인해야 앞으로 나아갈 텐데 발목이 잡혀 아무일도 추진하지 못하고 있다. 비대위가 반대를 위한 반대만 아니라면 함께 의논하여 신속하게 사업추진을 할 의향이 있다”며 조합 방문을 통해 궁금한 점은 적극적으로 의논해 줄 것을 요청했다.

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부동산 전문가들은 2024년 후반기에 건축비가 약 30% 이상 인상요인을 갖고 있다고 진단했다. 그 이유에 대해 “쉽게 끝나지 않을 우크라이나 전쟁으로 인한 물가상승과 인건비 상승으로 공사비가 늘어나고 있다. 요즘 뉴스에서 나온 것처럼 아파트 건설비 상승으로 공사를 중단하고 조합 측에 추가 분담금을 요구하는 경우가 있어 조합 측에서도 난감한 실정이다. 장위4구역도 건축비 상승으로 인해 778억 원의 추가 분담금을 내기로 하고 공사를 재개 중에 있다”고 사업추진이 늦어지는 것을 우려했다.

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재개발 전문가들도 미아2구역도 “빠른 사업추진만이 사업성을 높이는 길”이라고 처방했다.

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건축비 상승으로 인해 분담금이 얼마나 늘어날지 모르기 때문이다. 국토교통부에서도 2024년 후반기에 건축비가 30%이상 인상될 것이라고 내다 봤다. 실제 건설자재 가격 중 레미콘, 창호유리, 노무비, 철근공, 특별 인부, 보통 인부의 인건비가 6개월 전과 비교해 크게 뛰고 있어 전체적으로 약 30%의 인상요인이 생겼다고 밝히고 있다.

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빠른 사업추진을 원하는 조합원은 “처음에는 재개발을 반대했다. 그러나 집이 노후되고 자녀들이 결혼을 앞두면서 이제는 신속하게 재개발이 되길 바라고 있다. 재개발을 비슷한 시기에 추진한 다른 구역은 시공사도 확정하고, 사업시행인가를 신청하고 관리처분 단계를 준비 중인 곳도 있는 것으로 안다. 빠른 사업추진을 통해 수익성이 높아져 분담금도 없었으면 좋겠다”라며 신속한 사업 추진을 염원하기도 했다.

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미아2구역은 2006년 ‘뉴타운 지구’ 정비구역으로 지정된 이후 2010년 도시재정비위원회 심의를 통과해 사업이 본격적으로 추진됐다. 미아재정비촉진구역 중 가장 규모가 큰 곳으로 기대를 모았던 곳이기도 하다. 당초 2,870가구로 예정됐던 주택공급계획은 2020년 서울시 도시재정비위원회를 통해 651가구가 늘어난 3,520세대로 확장됐다. 임대주택 600여 세대를 제외하고도 일반 분양분이 1400여 세대가 넘으면서 사업성이 높은 곳으로 알려져 있다.

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거기다 부동산 가치를 높여 주는 지리적 위치와 교통여건도 좋은 곳에 속한다. 4호선 미아사거리 역과 동북경전철이 통과하는 곳이다. 또한 학군도 최고를 자랑하고 있다. 영훈초, 송천초, 영훈국제중, 영훈고, 대일외고 등이 가까워 명품 학군으로 유명하다. 특히 이곳은 미아사거리역을 중심으로 70년대를 풍미하던 작은 점포들과 평수가 넓은 다세대 주택과 단독주택이 들어서 있어 사업성이 높은 곳이다.

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그렇다보니 입지가 좋고 대단지 입주 예정인 미아2구역은 주요 건설업체의 시공사 선정 경쟁도 치열하다. 국내 10여 개 시공사들이 수주를 위해 안간힘을 쏟고 있다. 시공능력평가 1위 삼성물산은 물론 현대건설과 GS건설, 현대산업개발을 비롯해 10위권 대형 건설업체 다수가 치열하게 경쟁 중에 있다.

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